3-Parteienhaus mit Garten in Allach – eine Wohnung frei, zweite Einheit mittelfristig verfügbar

Ausstattung

Objektbeschreibung

Dieses gepflegte Dreifamilienhaus befindet sich in ruhiger und gewachsener Wohnlage von München-Allach und bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten für unterschiedliche Käufergruppen. Das Haus wurde im Jahr 1968 auf einem rund 774 m² großen Grundstück errichtet und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von etwa 324,67 m² sowie eine Gesamtnutzfläche von rund 437,32 m², verteilt auf drei Wohneinheiten im Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die überschaubare Struktur mit lediglich drei Wohnungen sorgt für eine angenehme und ruhige Wohnatmosphäre und eröffnet gleichzeitig flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Besonders attraktiv ist die aktuelle Nutzungssituation: Die Erdgeschosswohnung wird derzeit vom Eigentümer genutzt und steht künftig frei zur Verfügung, während die beiden oberen Wohnungen vermietet sind. Perspektivisch besteht zudem die Möglichkeit, dass auch die Dachgeschosswohnung innerhalb der kommenden etwa 9 bis 12 Monate frei wird. Dadurch eröffnen sich zusätzliche Nutzungsperspektiven für Eigennutzer oder Investoren.

Im Zuge des Dachgeschossausbaus im Jahr 2015 wurde auch die Dachkonstruktion umfassend erneuert. Zum Objekt gehören zwei Garagen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, auf dem Grundstück einen Außenstellplatz zu realisieren, der bislang planmäßig vorgesehen ist.

Das Gebäude befand sich bislang vollständig im Eigentum eines einzigen Eigentümers, weshalb Verwaltung und Kostenabrechnungen intern organisiert wurden. Ein klassisches Wohngeld wurde daher bisher nicht erhoben.
Kostenaufstellungen für die einzelnen Einheiten liegen für die letzten drei Jahre vor und können bei Interesse eingesehen werden. Mit einer zukünftigen Eigentümerstruktur können die üblichen Abläufe einer Wohnungseigentümergemeinschaft selbstverständlich eingerichtet werden.

NUTZUNGSPOTENZIAL

Das Objekt eignet sich sowohl als klassische Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen als auch für eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung. Durch die freie Erdgeschosswohnung bietet sich beispielsweise an, selbst einzuziehen und gleichzeitig von den Mieteinnahmen der oberen Einheiten zu profitieren. Ebenso ist eine Nutzung als Mehrgenerationenhaus denkbar.

AUFTEILUNG WOHNEINHEITEN

Erdgeschoss – 6‑Zimmer‑Wohnung mit Südgarten
Wohnfläche ca. 130,90 m² | Nutzfläche ca. 199,70 m²
• Großzügige Raumaufteilung mit direktem Zugang zur Terrasse und zum Garten.
• 2015 wurde ein Anbau realisiert, zudem wurden Badezimmer und Gäste-WC modernisiert und mit Fußbodenheizung ausgestattet.
• Parkettböden, Außenrollläden sowie Innenjalousien an allen Fenstern unterstreichen den gepflegten Gesamteindruck.
• Zur Wohnung gehören ein trockener Kellerraum sowie eine Garage.
• Ein Gartenanteil von etwa 170 m² ist der Erdgeschosswohnung zugeordnet.
• Die Wohnung wird derzeit vom Eigentümer genutzt und steht künftig frei zur Verfügung.

1. Obergeschoss – vermietete 4‑Zimmer‑Wohnung
Wohnfläche ca. 105,05 m² | Nutzfläche ca. 139,84 m²
• Die Wohnung ist seit vielen Jahren vermietet und verfügt über vier Zimmer sowie einen sonnigen Südbalkon, der von zwei Schlafzimmern aus erreichbar ist.
• Parkettböden in den Wohnräumen, Rollläden und Innenjalousien sorgen für ein angenehmes Wohnklima.
• Zur Wohnung gehören ebenfalls ein trockener Kellerraum sowie eine Garage.
• Aktuelle Mieteinnahmen (ab 01.01.2026):
• Kaltmiete Wohnung: 1.300 € / Monat
Garage: 50 € / Monat
• Jahreskaltmiete: 16.200 €

Dachgeschoss – 3‑Zimmer‑Wohnung (Ausbau 2015)
Wohnfläche ca. 88,72 m² | Nutzfläche ca. 97,78 m²
• Das Dachgeschoss wurde 2015 ausgebaut und befindet sich in außergewöhnlich gepflegtem Zustand.
• Sichtbare Holzbalken und eine offene Gestaltung verleihen der Wohnung besonderen Charme.
• Kirschparkett, Feinsteinzeug, ein Westbalkon sowie ein praktischer Abstellraum runden das Angebot ab.
• Die Wohnung ist aktuell vermietet.
• Kaltmiete Wohnung: 950 € / Monat
Lagerraum: 50 € / Monat
• Jahreskaltmiete: 12.000 €
• Perspektivisch könnte jedoch innerhalb der kommenden 9 bis 12 Monate eine Bezugsfreiheit entstehen.

FLÄCHEN- UND EINNAHMENÜBERSICHT

Einheit Wohnfläche Nutzfläche Jahreskaltmiete
Erdgeschoss 130,90 m² 199,70 m² derzeit eigengenutzt
Obergeschoss 105,05 m² 139,84 m² 16.200 €
Dachgeschoss88,72 m² 97,78 m² 12.000 €
Gesamte aktuelle Jahreskaltmiete: 28.200 €

Sonstiges

Dieses Dreifamilienhaus bietet eine attraktive Kombination aus stabilen Mieteinnahmen und zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten.

Die vorhandene Struktur mit drei Wohneinheiten eröffnet sowohl Kapitalanlegern als auch Eigennutzern interessante Perspektiven.

Als familiengeführtes Immobilienunternehmen begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden seit vielen Jahren bei Immobilienentscheidungen im Münchner Raum – mit besonderem Augenmerk auf Vertrauen, Transparenz und persönliche Beratung.

Besichtigungen erfolgen gerne nach individueller Terminvereinbarung.

Lage

Die Franz-Albert-Straße befindet sich im beliebten Münchner Stadtteil Allach-Untermenzing – einer gewachsenen, ruhigen Wohnlage, die insbesondere bei Familien sehr geschätzt wird. Gepflegte Ein- und Mehrfamilienhäuser, eingewachsene Gärten und wenig Durchgangsverkehr prägen das Straßenbild und vermitteln ein angenehmes, sicheres Wohngefühl.

Was diese Lage besonders macht, ist jedoch nicht nur die Infrastruktur – sondern das Miteinander. In Gesprächen mit den Eigentümern wird immer wieder die freundliche, respektvolle Nachbarschaft hervorgehoben. Man kennt sich, grüßt sich und hilft sich bei Bedarf unkompliziert. Gerade für Familien ist dieses gewachsene Umfeld ein spürbarer Mehrwert, der sich nicht in Zahlen messen lässt, aber im Alltag deutlich bemerkbar macht.

Mehrere Kindergärten und Kindertagesstätten befinden sich im näheren Umfeld und sind in etwa 5–10 Gehminuten erreichbar. Die nächstgelegene Grundschule liegt im Umkreis von rund 1 Kilometer und ist gut zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Weiterführende Schulen befinden sich im Stadtbezirk sowie in angrenzenden Vierteln und sind bequem mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar.

Für den täglichen Bedarf stehen Einkaufsmöglichkeiten in angenehmer Nähe zur Verfügung. Ein EDEKA sowie ein REWE sind in wenigen Minuten erreichbar, ebenso Bäckereien, Apotheken und ärztliche Versorgung. Alles, was im Familienalltag wichtig ist, befindet sich in gut erreichbarer Umgebung.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist solide. Der S-Bahnhof Allach (S2) bietet eine direkte Verbindung in die Münchner Innenstadt (9 Minuten öffentlich und 14 Minuten zu Fuß) – der Hauptbahnhof ist in etwa 15–20 Minuten erreichbar. Ergänzend verkehren die Buslinien 160 und 164 in der Nähe und sorgen für eine gute Vernetzung innerhalb des Stadtbezirks.

Grünflächen, Spazierwege und Freizeitangebote runden das Umfeld ab und schaffen eine ausgewogene Verbindung aus ruhigem Wohnen und städtischer Erreichbarkeit.

Hier wohnen Sie nicht anonym, sondern in einer Nachbarschaft, in der ein gutes Miteinander selbstverständlich ist – ruhig, familienfreundlich und dennoch stadtnah.

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